Направления деятельности

Приемка квартиры с отделкой: актуальные проблемы долевого участника в строительстве многоквартирного жилого дома

07.03.2020
Рейтинг: 1 оценка, среднее: 5,00 из 51 оценка, среднее: 5,00 из 51 оценка, среднее: 5,00 из 51 оценка, среднее: 5,00 из 51 оценка, среднее: 5,00 из 5 Загрузка...


  В последнее время на рынке строительства жилья появилось большое количество предложений от застройщиков, которые в качестве конечного продукта предлагают квартиры с отделкой. Договоры долевого участия в строительстве предусматривают как правило несколько вариантов отделки, которые прописываются в приложении к такому договору с детальным описанием технического состояния, в котором квартира должна передаваться дольщику.

   На первый взгляд очень удобная форма заключения договора. Будущий собственник получает полностью готовую квартиру, в которую после приемки сразу можно заносить мебель, на деле такая форма договора имеет несколько особенностей, которые в дальнейшем невозможно отследить без приглашения строительного эксперта и наличия специальных приборов.

   Подобный договор заключается на определенную сумму, которая включает в себя как стоимость квартиры без отделки, так и стоимость отделки. В Договоре долевого участия в строительстве прописывается общая сумма, включающая в себя обе стоимости.

Рассмотрим на примере такую ситуацию.

   При этом надо понимать, что чистовая отделка квартиры закрывает строительные конструкции и подстилающие отделочные слои чистовыми отделочными покрытиями, поэтому зачастую недостатки и дефекты строительных конструкций и подстилающих слоев нельзя определить без вскрытия чистовой отделки или без специальных экспертных методов (методов неразрушающего контроля), требующих специальных приборов, которые имеются в экспертной организации. Такие недостатки и дефекты, не определенные обычными методами контроля, могут в дальнейшем привести к повреждению финишных отделочных слоев (чистовой отделки).

   В подобных договорах застройщик прописывает обычно определенный период времени, который отводится на приемку квартиры (исходя из практики такой период ограничивается календарным месяцем), поэтому дольщик не знакомый с порядком приемки квартиры, обычно не укладывается в этот месяц, или пропускает ряд дефектов, поскольку не является строительно-техническим экспертом. Застройщик по истечении сроков приемки квартиры, прописанных в договоре долевого участия, в одностороннем порядке подписывает Акт приемки и на его основании передает квартиру дольщику, если в договоре не прописано другое. Поэтому очень важно привлечь экспертную организацию с началом периода приемки квартиры, обозначенном в договоре долевого участия, эксперт расскажет какие документы надо составить, как их правильно заполнить, чтобы выполнить условия договора, а в случае обнаружения признаков скрытых дефектов, продлить срок приемки.

   Предположим, что застройщик не успел в сроки, указанные в договоре принять квартиру, в этом случае процесс переходит в стадию досудебной претензии и далее искового заявления в суд. На этих этапах строительно-технические эксперты по договору с дольщиком выпускают «Заключение специалиста», основанное на техническом обследовании квартиры. В случае, когда судебный процесс уже открыт экспертная организация может включиться в него в качестве организации, предложенной дольщиком для проведения судебной строительно-технической экспертизы.

   На этапе судебного процесса важно правильно сформулировать исковые требования, поэтому при выпуске на досудебном этапе «Заключения специалиста», а при назначении судом судебной строительно-технической экспертизы выпуске «Заключения эксперта», необходимо правильно определить стоимость устранения дефектов и недостатков, выявленных экспертами. В начале статьи, говорилось о том, что стоимость отделки квартиры не выделяется в общей сумме стоимости квартиры, указанной в Договоре долевого участия в строительстве, поэтому на экспертов ложится задача определения стоимости отделки конкретной квартиры. Такая задача решается на основании анализа общедоступной информации о застройщике путем анализа массива собранных данных, в случае, когда запросы необходимой информации у застройщика остались без ответа, или если застройщик не может предоставить эту информацию по объективным обстоятельствам. Обычные методы определения стоимости устранения дефектов и недостатков (определение рыночной стоимости устранения дефектов и недостатков), в данном случае будут некорректными, так как стоимость отделки квартиры, заложенная застройщиком в договор, как правило существенно превышает рыночную стоимость, поэтому важно определить стоимость отделки для конкретной квартиры с учетом условий договора долевого участия в строительстве.

   Подведем итог нашему небольшому обзору проблем приемки квартиры с отделкой, основанному на примере из практики строительно-технического эксперта. Будущий собственник квартиры при заключении Договора долевого участия в строительстве должен заранее быть готовым к процессу приемки квартиры, который включает в себя ряд процедур и оформление документов, прописанных в договоре, а также не прописанных в договоре, но необходимых для того, чтобы обезопасить себя от претензий застройщика в части несоблюдения сроков приемки квартиры, указанных в договоре:

  • осмотр квартиры, предъявляемой к приемке квартиры с оформлением «Акта осмотра квартиры», в котором отмечаются дефекты и недостатки;
  • определение сроков устранения дефектов и недостатков застройщиком с оформлением отдельного документа либо внесением этой информации в «Акт осмотра квартиры»;
  • повторный осмотр, предъявляемой к приемке квартиры с оформлением «Акта осмотра квартиры», в котором отмечаются дефекты и недостатки если какие-то из них остались не устраненными;
  • оформление «Акта приемки квартиры» в случае устранения застройщиком отмеченных в Акте осмотра квартиры дефектов и недостатков;
  • оформление «Претензии» к застройщику в случае не устранения дефектов и недостатков, указанных в «Акте осмотра квартиры» (является основанием для суда при несоблюдении сроков приемки квартиры, прописанных в договоре долевого участия в строительстве;
  • получение ответа от застройщика на «Претензию» со сроками устранения дефектов и недостатков или с объяснениями причин об отказе от их устранения;
  • оформление «Повторной претензии» в случае оставления без ответа «Претензии» или не устранения дефектов и недостатков застройщиком в установленные договором или законом сроки;
  • оформление и подача «Искового заявления» в суд в случае оставления без ответа «Повторной претензии» застройщиком в установленные договором или законом сроки.

   Будущий собственник квартиры при начале процесса приемки квартиры должен хорошо представлять себе всю сложность этого, казалось-бы простого процесса, иметь информацию о техническом состоянии, в котором должна передаваться квартира, иметь информацию о проекте жилого дома, о характере отделки, об особенностях планировки своей будущей квартиры, особенностях ее местоположения по отношению к другим элементам здания: к торцевым стенам, лифтам, мусоропроводам, техническим этажам, пожарным лестницам, и т.д. 

   Конечно будущий собственник как правило не обладает необходимыми знаниями для обеспечения процесса приемки квартиры, поэтому рекомендуется привлекать для этого людей, обладающих специальными знаниями, это строительно-технические эксперты, которые в основной своей массе имеют наряду со специальным образованием еще и специальную сертификацию, позволяющую выполнять судебные строительно-технические экспертизы, назначаемые судами различных инстанций.

Автор статьи:
Строительный эксперт, инженер-конструктор
Васильев Ярослав Николаевич

Похожие статьи

Кнопка
связи
Кнопка
связи
Выберите удобный способ связи
Телеграм Вайбер Вацап Мы перезвоним

    +7 (926) 907-72-44 Почта Построить маршрут