Загрузка...В последнее время на рынке строительства жилья появилось большое количество предложений от застройщиков, которые в качестве конечного продукта предлагают квартиры с отделкой. Договоры долевого участия в строительстве предусматривают как правило несколько вариантов отделки, которые прописываются в приложении к такому договору с детальным описанием технического состояния, в котором квартира должна передаваться дольщику.
На первый взгляд очень удобная форма заключения договора. Будущий собственник получает полностью готовую квартиру, в которую после приемки сразу можно заносить мебель, на деле такая форма договора имеет несколько особенностей, которые в дальнейшем невозможно отследить без приглашения строительного эксперта и наличия специальных приборов.
Подобный договор заключается на определенную сумму, которая включает в себя как стоимость квартиры без отделки, так и стоимость отделки. В Договоре долевого участия в строительстве прописывается общая сумма, включающая в себя обе стоимости.
При этом надо понимать, что чистовая отделка квартиры закрывает строительные конструкции и подстилающие отделочные слои чистовыми отделочными покрытиями, поэтому зачастую недостатки и дефекты строительных конструкций и подстилающих слоев нельзя определить без вскрытия чистовой отделки или без специальных экспертных методов (методов неразрушающего контроля), требующих специальных приборов, которые имеются в экспертной организации. Такие недостатки и дефекты, не определенные обычными методами контроля, могут в дальнейшем привести к повреждению финишных отделочных слоев (чистовой отделки).
В подобных договорах застройщик прописывает обычно определенный период времени, который отводится на приемку квартиры (исходя из практики такой период ограничивается календарным месяцем), поэтому дольщик не знакомый с порядком приемки квартиры, обычно не укладывается в этот месяц, или пропускает ряд дефектов, поскольку не является строительно-техническим экспертом. Застройщик по истечении сроков приемки квартиры, прописанных в договоре долевого участия, в одностороннем порядке подписывает Акт приемки и на его основании передает квартиру дольщику, если в договоре не прописано другое. Поэтому очень важно привлечь экспертную организацию с началом периода приемки квартиры, обозначенном в договоре долевого участия, эксперт расскажет какие документы надо составить, как их правильно заполнить, чтобы выполнить условия договора, а в случае обнаружения признаков скрытых дефектов, продлить срок приемки.
Предположим, что застройщик не успел в сроки, указанные в договоре принять квартиру, в этом случае процесс переходит в стадию досудебной претензии и далее искового заявления в суд. На этих этапах строительно-технические эксперты по договору с дольщиком выпускают «Заключение специалиста», основанное на техническом обследовании квартиры. В случае, когда судебный процесс уже открыт экспертная организация может включиться в него в качестве организации, предложенной дольщиком для проведения судебной строительно-технической экспертизы.
На этапе судебного процесса важно правильно сформулировать исковые требования, поэтому при выпуске на досудебном этапе «Заключения специалиста», а при назначении судом судебной строительно-технической экспертизы выпуске «Заключения эксперта», необходимо правильно определить стоимость устранения дефектов и недостатков, выявленных экспертами. В начале статьи, говорилось о том, что стоимость отделки квартиры не выделяется в общей сумме стоимости квартиры, указанной в Договоре долевого участия в строительстве, поэтому на экспертов ложится задача определения стоимости отделки конкретной квартиры. Такая задача решается на основании анализа общедоступной информации о застройщике путем анализа массива собранных данных, в случае, когда запросы необходимой информации у застройщика остались без ответа, или если застройщик не может предоставить эту информацию по объективным обстоятельствам. Обычные методы определения стоимости устранения дефектов и недостатков (определение рыночной стоимости устранения дефектов и недостатков), в данном случае будут некорректными, так как стоимость отделки квартиры, заложенная застройщиком в договор, как правило существенно превышает рыночную стоимость, поэтому важно определить стоимость отделки для конкретной квартиры с учетом условий договора долевого участия в строительстве.
Подведем итог нашему небольшому обзору проблем приемки квартиры с отделкой, основанному на примере из практики строительно-технического эксперта. Будущий собственник квартиры при заключении Договора долевого участия в строительстве должен заранее быть готовым к процессу приемки квартиры, который включает в себя ряд процедур и оформление документов, прописанных в договоре, а также не прописанных в договоре, но необходимых для того, чтобы обезопасить себя от претензий застройщика в части несоблюдения сроков приемки квартиры, указанных в договоре:
Будущий собственник квартиры при начале процесса приемки квартиры должен хорошо представлять себе всю сложность этого, казалось-бы простого процесса, иметь информацию о техническом состоянии, в котором должна передаваться квартира, иметь информацию о проекте жилого дома, о характере отделки, об особенностях планировки своей будущей квартиры, особенностях ее местоположения по отношению к другим элементам здания: к торцевым стенам, лифтам, мусоропроводам, техническим этажам, пожарным лестницам, и т.д.
Конечно будущий собственник как правило не обладает необходимыми знаниями для обеспечения процесса приемки квартиры, поэтому рекомендуется привлекать для этого людей, обладающих специальными знаниями, это строительно-технические эксперты, которые в основной своей массе имеют наряду со специальным образованием еще и специальную сертификацию, позволяющую выполнять судебные строительно-технические экспертизы, назначаемые судами различных инстанций.
