Яндекс.Метрика

Направления деятельности

Техническое обследование зданий: влияние скрытых недостатков на реализацию девелоперских проектов

24.03.2020
Рейтинг: 1 оценка, среднее: 5,00 из 51 оценка, среднее: 5,00 из 51 оценка, среднее: 5,00 из 51 оценка, среднее: 5,00 из 51 оценка, среднее: 5,00 из 5 Загрузка...


Необходимость проведения технического обследования строительных конструкций зданий может возникнуть по ряду причин, включая:

  • Освидетельствования технического состояния конструкций в связи с длительным сроком эксплуатации;
  • Оценка технического состояния конструкций в процессе заключения сделки по приобретению недвижимости;
  • Переоборудование, перепланировка либо изменение функционального назначения помещений, повлекшее за собой изменение эксплуатационных нагрузок на несущие конструкции, что требует официального заключения специализированной организации о несущей способности конструкций при условии изменения нагрузок, об условиях дальнейшей безопасной эксплуатации здания;
  • Реконструкция здания, включая надстройку либо устройство подземных этажей, что, безусловно, на начальном этапе требует детального обследования конструкций с целью установления их фактического технического состояния и несущей способности, разработки мероприятий по приведению технического состояния конструкций в соответствие с нормативными требованиям, обеспечению требуемых величин прочности и деформативности конструкций.

Как правило, по объектам капитального строительства, возведенным в середине прошлого века или даже ранее, отсутствует (не сохранилась) проектная документация, не говоря об исполнительной документации подрядной организации. В лучшем случае у собственника здания в наличии имеется только технический паспорт объекта с поэтажными планами и экспликациями помещений, в котором даже не всегда указаны сведения о материалах основных элементов конструкций.

В связи с этим, собственник здания самостоятельно не в силах объективно оценить, в каком состоянии сейчас находится объект, имеются ли какие-либо скрытые дефекты и неблагоприятные факторы, которые в будущем могут повлиять на несущую способность здания и, тем самым, соз

дают риски для наступления аварийного технического состояния. В этом на помощь собственнику приходят специалисты или специализированные организации, как ООО «БАСИ», имеющие большой опыт работы по обследованию зданий и сооружений, а также соответствующую материально-техническую базу (методологию, современное диагностическое оборудование, программное обеспечение и др.).

В ряде случаев, объекты капитального строительства, внешне не вызывающие опасений относительно их технического состояния, могут иметь скрытые дефекты либо отклонения конструкций от общепринятых проектных решений, что при изменении конструктивной схемы здания либо увеличении нагрузок на конструкции может привести к нежелательным последствиям, вплоть до обрушения конструкций.

Данное положение хорошо иллюстрирует простой пример из практики ООО «БАСИ» по проведению технического обследования одного из административных зданий в Московской области:

Заказчик, планируя проведение работ по реконструкции 2-х этажного административного здания, обратился в нашу компанию с целью оценки его технического состояния. По мнению заказчика, здания находилось в нормальном, работоспособном состоянии, отсутствовали какие-либо дефекты и повреждения, и данное обследование носило для заказчика больше формальный характер, как говорится, для дополнительной подстраховки.

Специалисты ООО «БАСИ» провели натурное обследование объекта, которое осложнялось наличием по обследуемым конструкциям отделочных покрытий и ограничением доступа к конструкциям в связи с продолжающейся на период проведения обследования эксплуатацией здания. По результатам обследования был выявлен ряд дефектов, которые не несли угрозу несущей способности здания, являлись легко устранимыми. При этом, при выполнении шурфов для освидетельствования материала и типа конструкции фундамента специалисты столкнулись с более серьезным дефектом, который влияет на несущую способность здания, а именно, разуплотнением грунтов основания под подошвой фундамента по рядом несущих стен здания в результате фильтрации грунтовых вод, и частичным разрушением фундаментов, что было критичным даже для фактического воздействия на грунты основания от конструкций 2-х этажного здания, не говоря о нагрузках от планируемой надстройки здания.

 

По всей видимости, при эксплуатации здания имели место неблагоприятные техногенные процессы в виде протечек из водоносных инженерных систем, что привело к образованию данных дефектов разуплотнения грунтов под подошвой фундамента, т.к. при анализе технической документации специалисты установили, что гидрогеологические условия территории являются нормальными и не характеризуются высоким уровнем грунтовых вод либо иными неблагоприятными факторами.  

Кончено же, такое обстоятельство как дефект в виде разуплотнения грунтов под подошвой фундамента для Заказчика было полной неожиданностью и не рассматривалось на предварительном этапе либо было упущено из внимания, как возможный неблагоприятный фактор, требующий проверки. Основываясь на выводах специалистов, Заказчик был вынужден пересмотреть сроки реализации данного проекта и разработать дополнительные специальные мероприятия по усилению фундаментов здания, основанные на рекомендациях, предложенных ООО «БАСИ» в техническом заключении (см. рисунок ниже). 

 

Только благодаря формальному подходу к выполнению всех сопутствующих работ при реконструкции здания, включая его предпроектное техническое обследование, Заказчик избежал более серьезных последствий и затрат на восстановление и усиление конструкций, которые могли возникнуть при проведении реконструкции здания (проектом реконструкции предусмотрена надстройка ещё 2-х этажей) без его предварительного детального обследования.

 Такие примеры достаточно ясно показывают, что любые действия с недвижимостью, связанные с изменением её технических параметров (объемно-планировочные решения, эксплуатационные нагрузки, оснащение и др.), требуют грамотного подхода и взвешенного принятия решения по реализации девелоперского проекта, основанного на полной и объективной информации о техническом состоянии и несущей способности строительных конструкций.

Автор статьи:
Строительный эксперт
Ларионов Сергей Александрович

Похожие статьи

Читая этот сайт Вы даете согласие на использование файлов Cookie и обработку пользовательских данных. Читать полностью...

The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.

Close